È pressochè impossibile contare il numero di persone che, per i più svariati motivi, non possiedono un’abitazione e optano per locare (nel gergo quotidiano affittare) un immobile.
Fra l’inquilino (conduttore) ed il proprietario dell’immobile (locatore) viene stipulato un contratto, che verrà regolarmente registrato e che porta il nome di contratto di locazione. In forza di quest’ultimo il locatore si obbliga a far godere un bene al conduttore, per un periodo di tempo determinato, in cambio di un compenso in denaro. È bene stare attenti e non confonderlo con il contratto di affitto, il quale presenta caratteristiche differenti di cui parleremo in altra sede.
Quello di locazione è un contratto consensuale e il codice civile non prevede una forma obbligatoria, esso può essere scritto come non esserlo, rimane valido, basta che ci sia uno scambio di consensi delle parti coinvolte.
Dall’altra parte il conduttore si obbliga a restituire il bene nei tempi prestabiliti e nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.
Nel caso in cui il bene dato in godimento sia un’abitazione si parlerà di contratto di locazione immobiliare. Prima ancora di stipulare il contratto vero e proprio, le parti devono stabilire le condizioni relativi il canone che l’inquilino deve corrispondere al proprietario, i servizi che vi sono inclusi e la cauzione. Avete letto bene: a inizio locazione l’inquilino dovrà consegnare una cauzione che si vedrà restituita solo alla fine del rapporto contrattuale.
Quanto può durare un contratto di locazione? La legge prevede diverse tipologie di diversa durata:
- contratto libero 4+4 (quattro anni, più quattro anni di rinnovo) per i canoni liberi;
- contratto concordato 3+2 (tre anni, più due di rinnovo) per i canoni agevolati o concordati;
- contratto transitorio (da 1 mese a 18 mesi);
- contratto per studenti universitari (da 6 mese a 36 mesi).
La maggior parte delle volte ci troviamo in presenza di un contratto della prima tipologia con canone libero, ovvero un canone pattuito liberamente dalle parti contrattuali e ci soffermeremo proprio su questa. In questo caso, la legge stabilisce la durata minima del contatto di locazione ed altri aspetti, quali ad esempio le cause e le modalità di rinnovo dopo la scadenza o la possibilità di recesso del conduttore per gravi motivi. La durata minima è stabilita a 4 anni e qualsiasi clausola preveda una durata minima inferiore è da considerarsi nulla. La legge prevede che, dopo il primo termine di scadenza, la durata del contratto di locazione si rinnovi automaticamente ulteriori quattro anni. Per questo motivo, nella prassi spesso si utilizza l’espressione “contratto 4+4”.
Quindi dopo la prima scadenza, la durata del contratto di locazione si rinnoverà automaticamente in maniera tacita per altri 4 anni, fatta eccezione per due ipotesi:
- il primo caso si ha quando, con comunicazione scritta giunta al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni, il locatore rende noto al conduttore la sua mancata volontà di rinnovare. La disdetta è consentita solo in alcuni casi tassativamente individuati dalla legge, come ad esempio la destinazione dell’abitazione a uso proprio del locatore, la ricostruzione dell’edificio, l’intenzione di vendere l’immobile.
Nella comunicazione il locatore deve precisare la data di rilascio dell’immobile e soprattutto il motivo del diniego in maniera dettagliata e non generica. In caso di mancata attuazione di quanto indicato nella comunicazione di disdetta, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione illegittimamente disdettato. Quindi con un’ulteriore durata del contratto di locazione di altri 4 anni.
- La seconda ipotesi di mancato rinnovo automatico si ha quando il conduttore (l’inquilino) si avvale del diritto di recesso (diritto che non spetta, invece, al locatore). I motivi di recesso del conduttore possono essere previsti anche dal contratto di locazione stesso. La legge consente comunque sempre il recesso dell’inquilino per gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili. Il preavviso va dato al locatore con lettera raccomandata e il termine è di almeno 6 mesi, a meno che le parti non abbiano convenuto diversamente nel contratto.
Il recesso illegittimo dà diritto al proprietario dell’immobile di richiedere il risarcimento dei danni (pari ai canoni non percepiti), previa risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.
Inoltre, se, al termine della durata del contratto di locazione per la prima volta, ossia allo scadere dei 4 anni, il locatore desidera vendere l’immobile ad una terza persona, al conduttore spetta il diritto di prelazione sulla casa, il che significa che il proprietario dell’immobile dovrà prima di tutto fare l’offerta di vendita all’inquilino e solo quando quest’ultimo avrà rifiutato potrà offrirlo ad altri.
Ma cosa succede se si vive come inquilini in una casa da ormai tantissimi anni, si è quasi certi di rimanere lì dentro per tutta la vita e invece il proprietario di casa vi comunica di non voler rinnovare il contratto per uno dei motivi previsti dalla legge?
Purtroppo, se il locatore ha rispettato le tempistiche pattuite per il preavviso, c’è poco da fare: la casa prima o poi andrà lasciata, ma niente panico, occorre andare per gradi.
Dal momento della comunicazione da parte del proprietario occorre iniziare a cercare una nuova sistemazione, ma qualora la data di scadenza del contratto dovesse arrivare senza aver trovato un alloggio alternativo possiamo comunque rimanere all’interno dell’abitazione ed attendere che il proprietario ci notifichi l’intimazione di sfratto. Ci verrà comunicata la data di udienza per la convalida dello sfratto per finita locazione ed il quel frangente, con l’ausilio di un legale, potremo chiedere al Giudice un termine di grazia che per legge può protrarsi sino a 6 mesi o a 12 in casi particolari. Qualora l’inquilino che viene sfrattato sia un ultrasessantacinquenne il termine di grazia potrà essere esteso dal giudice sino a 18 mesi. Il termine di grazia non è altro che un frangente temporale stabilito dal giudice in cui l’inquilino può continuare a rimanere nel precedente alloggio nonostante l’intervenuta scadenza del contratto di locazione, così da consentirgli di cercare l’abitazione più adatta alle sue esigenze.
Cosa importantissima: nei mesi che intercorrono fra la scadenza del contratto di locazione e l’effettivo momento in cui la casa verrà rilasciata indicato dal giudice, è necessario che l’inquilino continui a pagare regolarmente i canoni al locatore.
Nella speranza di avervi fatto conoscere qualche nuovo aspetto relativo a vicissitudini dinanzi alle quali possiamo trovarci tutti i giorni, vi diamo appuntamento al prossimo articolo.
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